Home /News /business /

Investment: મૂડી રોકાણ તરીકે ઘર ખરીદવું છે? તો અહીં આપેલા જોખમો ધ્યાનમાં લો

Investment: મૂડી રોકાણ તરીકે ઘર ખરીદવું છે? તો અહીં આપેલા જોખમો ધ્યાનમાં લો

પ્રોપર્ટીમાં રોકાણ

Personal Finance: એકાગ્રતા ઉપરાંત અન્ય જોખમ લિક્વિડિટી છે. મોટાભાગના લોકો આ જોખમથી વાકેફ હશે, પરંતુ જ્યાં સુધી તેઓ આ જોખમનો અનુભવ ન કરે ત્યાં સુધી આ જોખમની અસર તેમણે અનુભવી હોતી નથી.

નવી દિલ્હી: મોટાભાગના કસ્ટમર પોર્ટફોલિયો (Customer portfolio)માં સૌથી સમાન વસ્તુ સ્થાવર મિલકતો (real estate) પ્રત્યે તેમનો લગાવ છે. કસ્ટમર (Customer) પાસે પહેલેથી જ ભારે સ્થાવર મિલકત હોય અથવા તેઓના હાઈ પ્રાયોરિટી ગોલ્સ (Priority Goals)માં રોકાણ તરીકે વધુ મકાનો ખરીદવાનો સમાવેશ હોવાનું જોવા મળે છે. આમાં કોઈ નવાઈ પામવા જેવું નથી. 2017ના આરબીઆઈ હાઉસહોલ્ડ ફાઇનાન્સ કમિટી રિપોર્ટ મુજબ, 2017ના અંત સુધીમાં ભારતમાં તમામ હાઉસહોલ્ડ ફાયનાન્સ એસેટ્સમાંથી 84 ટકા રિયલ એસ્ટેટમાં છે. સરસ દેખાતા દરવાજાવાળી કોમ્યુનિટી અને આલીશાન ડિઝાઇનવાળા એપાર્ટમેન્ટ્સ સામાન્ય ભારતીય રોકાણકારના જીવનમાં લાલચ જગાવે છે.

આવી સ્થિતિમાં મૂડીરોકાણ માટે મકાન ખરીદતા પહેલા કઈ વાતોનું ધ્યાન રાખવું તે જાણવું જરૂરી બની જાય છે. મોટાભાગના કેસમાં લોકો થોડાં વર્ષો પહેલાં એક ઘર ખરીદ્યું હોય અને જ્યારે બજારમાં ઉપલબ્ધ લેટેસ્ટ અપગ્રેડ નજરમાં આવે ત્યારે લોન પ્રિન્સિપાલની દરકાર કર્યા વગર તેમાં ઝંપલાવે છે. તેઓ બેડરૂમ કે ટેનિસ કોર્ટ જેવી વધારે સુવિધા મેળવવા માંગે છે.

બજારમાં માંગ


કોરોનાની અસર ઓછી થતા જેમ જેમ જીવન સામાન્ય સ્થિતિમાં પાછું ફરતું જાય છે અને અર્થવ્યવસ્થાની ઝડપ વધે છે, તેમ તેમ આવા કિસ્સા વધુ જોવા મળતા જાય છે. ગયા અઠવાડિયે બાંધકામના વ્યવસાયમાં રહેલા એક મિત્રએ કહ્યું હતું કે, મુંબઈના નાના પરામાં હાલમાં 100થી વધુ રિડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટ્સ ચાલી રહ્યા છે અને આગામી 3-4 મહિનામાં આટલા જ વધુ પ્રોજેકટ જોવા મળશે. આના પરથી કહી શકાય કે, બજારમાં ખરીદદારો છે. તેઓ આ માંગને આગળ ધપાવી રહ્યા છે અને માંગ વધી રહી છે. બીજા શબ્દોમાં કહીએ તો રિયલ એસ્ટેટ અત્યારે રોકાણની તક તરીકે જોવાઇ રહ્યું છે.

અહીં વાંચી રહેલા ઘણા લોકો મકાનને રોકાણ તરીકે વિચારતા લોકોમાંના હોઈ શકે છે. તેથી આ એસેટ ક્લાસ સાથે સંકળાયેલા રોકાણના કેટલાક જોખમોને ધ્યાનમાં લેવાનું સમજદાર હોઈ શકે છે. દરેક જોખમ તમારી નાણાકીય સ્વતંત્રતાને નોંધપાત્ર નુકસાન પહોંચાડવાની ક્ષમતા ધરાવે છે

એકાગ્રતા


જ્યારે અમારો એક ગ્રાહક પહેલીવાર અમારી પાસે આવ્યો, ત્યારે તેની કુલ સંપત્તિનો લગભગ 70 ટકા હિસ્સો અને તેની ડિસ્પોઝેબલ બચતનો 100 ટકા હિસ્સો રિયલ એસ્ટેટમાં હતો. જ્યારે અમે તેની નાણાંકીય યોજના ઘડી કાઢી ત્યારે એકંદરે તેઓ નાણાકીય રીતે ખૂબ જ સુરક્ષિત હતા અને નાણાંકીય સ્વાતંત્ર્ય પ્રાપ્ત કરવાના માર્ગ પર સારી રીતે આગળ વધી રહ્યા હતા. પરંતુ તેનું રોકાણ એક જ કેન્દ્રમાં હતું.

તેઓએ ફાઇનાન્સિયલ પ્લાનર પાસે આવવાનું નક્કી કર્યું, તેનું કારણ છેલ્લા એક દાયકામાં રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટમાં લાંબા સમય સુધી ચાલી રહેલી મંદી હતી. તેના એકંદરે સંપત્તિ નિર્માણના પ્રયત્નોને મોટો ફટકો પડ્યો હતો અને તેને સમજાયું કે તેના કેટલાક ભાવિ લક્ષ્યો તેણે ધાર્યું હતું, તેટલા સરળતાથી પ્રાપ્ત કરી શકાય તેવા નહોતા. તેથી અસ્કયામત વર્ગમાં વધુ પડતી એકાગ્રતા ઓવરઓલ પોર્ટફોલિયોને અન્ડરપર્ફોર્મિંગ તરફ દોરી જઈ શકે છે અને કેટલીકવાર સંપત્તિનું ધોવાણ પણ જોઈ શકે છે. યાદ રાખો કે, રિયલ એસ્ટેટમાં તમારી નેટવર્થના 20-25 ટકાથી વધુ રોકાણ હોય તો તમારે સાવચેત રહેવું જોઈએ.

લિક્વિડિટી


એકાગ્રતા ઉપરાંત અન્ય જોખમ લિક્વિડિટી છે. મોટાભાગના લોકો આ જોખમથી વાકેફ હશે, પરંતુ જ્યાં સુધી તેઓ આ જોખમનો અનુભવ ન કરે ત્યાં સુધી આ જોખમની અસર તેમણે અનુભવી હોતી નથી.

આપણે અગાઉનું ઉદાહરણ આપવાનું ચાલુ રાખીશું. કાગળ પર નાણાંકીય હેલ્થ અને સફર આરામદાયક લાગતી હતી. પરંતુ જ્યારે તેના અમલીકરણની વાત આવી ત્યારે આ જોખમ સામે આવ્યું હતું. ગ્રાહકનો ફાઇનાન્શિયલ ગોલ (વિદેશમાં બાળકનું શિક્ષણ) આવતા વર્ષે પૂર્ણ થવાનો છે. જેથી ગ્રાહકે બાળકના શિક્ષણ માટે ભંડોળ પૂરું પાડવા માટે એક એસેટ્સ વેચવાનું નક્કી કર્યું હતું.

અલબત્ત, આ મિલકત મહિનાઓથી વેચાણ માટે મૂકાઈ છે. તેની સતત ઇન્કવાયરી થઈ રહી છે, પરંતુ તે વેચાયા વિનાની છે. જો તમારી પાસે સ્થાવર મિલકતની અસ્ક્યામત (એપાર્ટમેન્ટ, મકાન, જમીન, દુકાન વગેરે) હોય અને તેનો ઉપયોગ ગોલ પ્રાપ્ત કરવા માટે કરવાનો હોય તો આ મિલકતનું વેચાણ તમારી ટાઇમલાઇન સાથે મેચ થાય તે જરૂરી છે. એકંદરે તમારે જરૂર હોય ત્યારે નાણાં છૂટા થાય તેવું પ્લાનિંગ કરવું પડશે. તેથી પ્લાન બીની જરૂર પડી શકે છે. અહીં આપેલા જોખમો દેખીતા છે, પણ હવેના ત્રણ જોખમો દેખીતા નથી.

વેલ્યૂ ડિસ્કવરી


લિક્વિડિટી માટે ફોલો-અપ જોખમ વેલ્યૂ ડિસ્કવરી છે. બજાર સાથે જોડાયેલી અસ્કયામતોમાં તો વેલ્યૂ ડિસ્કવરી ત્વરિત અને રોજબરોજની હોય છે, પણ રિયલ એસ્ટેટ અસ્કયામતના કિસ્સામાં, વેલ્યૂનો અંદાજ માત્ર તે જ ક્ષેત્રના અન્ય તાજેતરના વ્યવહારોના આધારે અથવા સમય જતાં એક્સ્ટ્રાપોલેશન દ્વારા જ લગાવી શકાય છે. તેથી આ અંદાજ કેટલીક વખત મુશ્કેલી સર્જી શકે છે, પરિણામે વેલ્યૂનું ધોવાણ તેમજ ગોલ હાંસલ કરવામાં વિલંબ તરફ દોરી જાય છે.

તાજેતરનો કિસ્સા જોઈએ તો, અમારા એક ગ્રાહકને રિટાયરમેન્ટ ગોલને પ્રાપ્ત કરવાની જરૂર હતી અને તેથી તેણે પોતાનું ઘર વેચવાનું નક્કી કર્યું હતું. તેના વિસ્તારમાં ઘણા લાંબા સમયથી કોઈ વ્યવહાર થયો ન હોવાથી મૂલ્યાંકન એક્સ્ટ્રાપોલેશન તેમજ તે વિસ્તારની અન્ય ઇમારતોની સામે બેન્ચમાર્કિંગ બંનેનો આધાર હતું. જ્યારે વેચવાનો સમય આવ્યો ત્યારે ટાંકવામાં આવેલી વાસ્તવિક કિંમત મૂળ અંદાજિત મૂલ્યના 70 ટકા જેટલી નીચી હતી.

શ્રેષ્ઠ પ્રયત્નો કરવા છતાં ફાઇનલ ટ્રાન્ઝેક્શનની વેલ્યૂમાં ખાસ સુધારો થયો ન હતો. પરિણામે તેમના ગોલ સામે પડકાર ઉભા થયા હતા. અહીં યાદ રાખવું કે, મૂલ્યો સમય જતાં સખત રીતે તુલનાત્મક અને એક્સ્ટ્રાપ્લેટેબલ નથી, કારણ કે સ્થાવર મિલકતમાં માર્કેટ સાયકલ લાંબી હોઈ શકે છે.

અમારા ઘણા ગ્રાહકો માટે કરેલા એસ્ટીમેટમાં અમે નોંધ્યું છે કે મોટાભાગના કિસ્સાઓમાં કરવેરાના પરિપ્રેક્ષ્યમાં છેલ્લા દાયકામાં રાખવામાં આવેલા રિયલ એસ્ટેટ રોકાણોએ ખરેખર ઇન્ડેક્સેશન પછી કેપિટલ લોસ પહોંચાડ્યું હતું, એટલે કે, તેઓ ફુગાવા સામે પણ નિષ્ફળ રહ્યા છે.

અસ્પષ્ટતા


ઇમારતોની ઉંમર વધે છે. એક દાયકા પહેલાં સુધી એક પ્રતિષ્ઠિત બિલ્ડર દ્વારા બાંધવામાં આવેલી 15 કે 20 વર્ષ જૂની ઇમારત ચિંતાનું કારણ ન હતું. પરંતુ હવે એવું નથી. લિક્વિડિટી અને વેલ્યૂ ડિસ્કવરી એક સમસ્યા બની ગઈ છે. તેનું એક કારણ એ પણ છે કે, રિયલ એસ્ટેટમાં માર્કેટ સાઇકલની અસર જોવા મળે છે, પરંતુ પ્રોડક્ટ સાઇકલ તેને વધુ ટ્વિસ્ટ આપે છે.

2021માં લોન્ચ સુવિધાઓ 2011માં આવેલી સુવિધાઓ કરતા ખૂબ જ અલગ છે. તેથી દસ વર્ષ જૂનું સારી ગુણવત્તાવાળું ઘર ધ્યાને નથી લેવાતું અને જો નજીકમાં નવી ઇમારતો હોય તો વધુ મુશ્કેલી થાય છે. અસ્પષ્ટતાની અસર ગંભીર હોય છે. ખરીદદારોની સંખ્યામાં ઘટાડો થાય અને પુરવઠો ઘટતો નથી, ત્યારે વેચાણ માટે ઉપલબ્ધ જૂના મકાનો માટે મુશ્કેલી સર્જાય છે.

આ પણ વાંચો: આ 10 બેંક આપી રહી છે સૌથી ઓછા દરે હોમ લોન

છુપાયેલી કિંમતો


જો તમે અહીં ઉપર આપેલા જોખમ સામે રક્ષા કરી શકે તેવા મકાનને રોકાણ તરીકે ઓળખવા માટે સક્ષમ હોવ તો પણ છુપાયેલા ખર્ચ મોટું જોખમ છે. આ જોખમને મોટાભાગના લોકો ધ્યાનમાં લેતા નથી. સોસાયટીનો મેન્ટેનન્સ ખર્ચની જાણ લોકોને હોય છે. પરંતુ અન્ય ખર્ચ પણ છે, જે એટલા સ્પષ્ટ નથી.

આ છૂપા ખર્ચાઓમાં આવકવેરાથી માંડીને સમયાંતરે નવા સમારકામનો સમાવેશ થાય છે. આ ઉપરાંત દલાલી અને નોન-ઓક્યુપન્સી પણ આવા જ ખર્ચ છે. છેલ્લા કેટલાક વર્ષોમાં, વાર્ષિક વૃદ્ધિને કારણે ભાડામાં જે ફુગાવા-હેજ જોવા મળે છે તે પણ હવે ઓછું થઈ ગયું છે. કોવિડ સમયગાળા દરમિયાન ભાડામાં ઘટાડો થયો છે. પરિણામે છુપાયેલા ખર્ચથી પહેલેથી જ નજીવી ભાડાની ઉપજમાં નોંધપાત્ર ખાડો પડી શકે છે અને એકંદર ઉપજના 50 ટકા જેટલું નુકસાન થઈ શકે છે.

આ પણ વાંચો: હોમ લોનના દરોમાં થઇ શકે છે વધારો, ડિપોઝિટર્સને મળી શકે છે વધુ વળતર

કોઈ પણ સારો રોકાણકાર બે મહત્ત્વના પરિબળોના આધારે નવા રોકાણનું મૂલ્યાંકન કરે છે. આ પરિબળોમાં ચોક્કસ સમયગાળા દરમિયાન રોકાણ સંભવતઃ કેટલું વળતર આપશે, અને તે સંભવિત વળતર મેળવવા માટે વ્યક્તિએ કેટલું જોખમ લેવું જરૂરી છે તેનો સમાવેશ થાય છે. રોકાણ તરીકે ઘર ખરીદવું એ એકદમ ગ્લેમરસ દેખાઈ શકે છે, પરંતુ તેના પર કોઈ પણ ગંભીર રોકાણકારે ઊંડું ધ્યાન આપવું જોઈએ. જેથી પછીના તબક્કે રોકાણ ધોળા હાથી સમાન ન રહે, ફાયદો કરાવી શકે.
First published:

Tags: Home, Investment, Personal finance, Property, હોમ લોન

આગામી સમાચાર